5月6日，深圳行动了，限购大放松！

非核心区，外地人社保年限由3年1年，符合条件的企事单位（门槛不高）可直接买房。

这次放松力度大于上次（社保5年减为3年）。

但即便如此，也很难让房价上跌反弹。

至于原因，可回看前日文章：楼市快报：刚过去的4月，龙头城市也低头了！

老杨估计三四个月后，深圳会进一步放松：非核心区限购取消，核心区放松。

4月30日高层会议下午发通稿，当晚北京就放松了限购，够麻利的。

显而易见，这两个一线城市，都是在落实高层会议精神。

不过，北京的限购放松，力度偏小。外地人社保年限仍然要求5年，只是允许符合条件的本地和外地家庭和单身，多买一套房。

有些人说，对于限购第一要地北京，这一放松力度已经算不小了，整个五环以外的那么大片地区，都可以新买一套房子。

但也有人说，放松力度太小了，本地居民有两套房子了，已经够住了，干嘛还要再买一套房子？

明明目前房价是跌的，而且未来预期不会涨。你让这些人再买一套房子干嘛用？难道是用来炒房的吗？

自2010年限购以来，四个一线城市一直没有取消过。去年四季度来，难得的松动限购。

近几个月，有些粉丝问老杨：北京、深圳、广州、上海外围限购放松之后，是否应抓紧买房？

本文，咱们借近日一线城市新一轮限购放松之际，稍微延伸一下，聊聊买房时机问题。

过去十年，老杨曾多次为粉丝讲解“成功购房三维体系”，也即时机、地点、产品。这三个维度、三个要素，是决定一个微观购房行为能否成功的关键。

今天借题发挥，聊聊上车时机。

分为两个层面，第一是偏微观的，第二是偏宏观的。

第一个层面，从微观上看

其实，过去一两年，很多强二线城市限购放松次序，皆是外围先放松，慢慢向中心区蔓延，最后很多城市中心区的也全面放开了。

在限购逐步放松的过程中，各位不要着急上车买房子。

除非你之前没有资格，现在突然有资格了，而且是在限购放松的板块；你正好是刚需，有自住需求，而且比较强烈；那么上车也无厚非。

对于那些作为资产配置的和比较高端改善需求的朋友们来说，

老杨建议：不要着急！

为什么一二线城市，都是先放松外围的限购？

主要是外围的房子不好卖，不管是新房还是二手房。

中心区相对好卖一点，所以地方政府就先放松外围的，希望引导需求去外围买房，先把外围的楼市给拱起来。

但是各位要知道，在这样一次比较深度，比较长时间的楼市低迷过程中，放松外围限购之后，释放的需求量是比较小的。

在外围放松的时候，你先按兵不动，等着市区甚至是核心区最终放松，再根据市场动态考虑下是不是该入市了。

比如，当前北京房价，相比较高点下跌时间并不长，幅度也不算太大，当前也只是跌回到2021年4月。而全国50城已跌回到2018年了。

还有，另外一层逻辑，大城市放松之后对周边的中小城市是利空的！

我之前讲过苏州的一个小故事：其实去年前年苏州就想全面放松限购了，但是在他们酝酿放松的时候，苏北的有些城市就向江苏省相关部门抱怨甚至提出反对意见：说苏州如果限购权放开，那有很多苏北的人就要去苏州买房子了，那对于苏北的楼市不是大利空吗？

同样的道理，核心城市的郊区放松之后，比如对环京、环沪的楼市是利空的。

这些核心城市，比如说北上广深，它们中心区未来也会放松，那它们放松之后，对于郊区就是利空。

按照这样传导链利空的链条，必须要等到利空全部释放完了之后，才宜观察和决定是不是可以上车。

第二个层面，从宏观上看

在楼市比较火爆的时候，出现新一轮紧缩调控的时候，你先不要急着去卖房子，因为房价不会很快跌，它短期会降温一点就会反弹。

最典型的是2016年的3月25日，上海、深圳出台新政；其后两个月楼市成交低迷。但之后量价再起一波行情。

同样道理，楼市大幅降温之后，政策刺激的第一波、第二波，甚至第三波，都不要着急上车。

因为大家的预期很悲观，政策放松了，包括限购放松了，情绪面有一点亢奋冲，交易量也会小幅的上升一段时间，但效应很快就消失了。

各位可以想想，过去两年，从国家层面包括地方层面，很多政策出来之后有短期的脉冲效果，但是很快就归于平静了。

这次北上广深的限购放松也是这样，先不要着急，再等一等。

我们既要盯着政策走势，还要评估一下政策效果。

评估政策效果的核心指标是房产交易量。

我以前说过，房产交易量至少连续3个月站上荣枯线，市场才有可能见底，尤其是房价可能会止跌。

在当前这轮十几年一遇的泡泡破后的大降温过程中，非刚需类购房者，者宜采用“右侧交易”策略。

谨记一点：不见兔子不撒鹰！

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