最近这段时间，深圳各个区的新房市场，都能看到历史性的价格低点：
龙华核心地段的新房单价降到了4万；
福田的新房，折后单价跌到6万；
光明的新房，最低单价跌到3.6万；
坪山的新房，据说也有项目单价跌到了2万
总结起来就是——
福田卖出龙华价、龙华卖出光明价、光明卖出坪山价、坪山卖出惠州价......
为什么新房现在普遍价格降级？
我觉得主要有两个原因：
一方面是新房数量多，竞争激烈，形成了价格倾轧，新房之间打起价格战互相内卷；
另一方面，大量的保障房比如安居房以及人才房入市，而这些保障房的价格还更优惠。
当然，如果单纯只是价格下跌，那还算可以接受的范围。
但现在市场上出现的奇异现象是：
部分商品房下跌之后的价格，甚至已经低于保障房......
我具体讲讲商品房住宅等于或者低于周边人才房、安居房的片区以及案例：
1、龙华上塘片区、最近热度很高的新盘——卓越珺奕府
卓越珺奕府的3房，总价约369万起
周边人才房星河开市客的3房，总价约366万起
上周入市的珺奕府，最低价项目折后单价4.6万/㎡起，总价最低约369万就能买带装修的80平3房。
一路之隔的深铁珑境新房此前平均单价6万+/㎡。
同样在上周认购的星河开市客人才房，与卓越珺奕府相隔2公里左右（直线距离，地图测距），其3房总价在约366万起步。
注意，开市客的总价只是366万起步，实际上项目中间有不少房源总价达到400万。
如果拿这些400多万的人才房来比较，确实是比珺奕府的80平要更贵。
2、光明凤凰城片区
润宏城：3房总价约297万起
天健和瑞府：3房总价约252万起
3月份加推的光明润宏城润雅园2栋产品，共推出635套房源。
据悉此次开盘最高享88.55折，折后单价低至3.58万/㎡，总价约297万起能买81㎡3房2卫产品。
与润宏城直线距离3公里左右的人才房天健和瑞府，项目单价2.89万/㎡。
3房最低总价约252万左右，预计今年会加推。
这里要提醒一下大家，别看现在两个项目的价格差的不多，但后续还存在变数。
润宏城是大体量项目，后续还会有大量库存准备入市，一旦去化成绩不佳，开发商在现有折扣的基础上继续降价的几率很大。
商品房的价格，还有下跌的空间。
3、盐田盐田路板块
望辰府：3房总价约290万起
港嵘拔翠园：3房总价约238万起
盐田片区的望辰府，在今年推出了一批6.3折的工抵房，主要位于2号楼/4号楼单位。
折后单价最低2.98万/㎡，总价最低约290万能买3房2卫户型，价格甚至秒杀了大部分坪山的新房。
区域内的安居房港嵘拔翠园，与望辰府项目直线距离约900米。
项目上一批次推出的3房户型，总价约238万/套起，目前还剩余2套三房房源未售出。
上面这些提到的还只是新房，实际上二手房市场上也有类似现象出现。
比如蛇口赤湾2015年的次新项目赤湾海鹏阁。
目前有一套3房挂牌价只有5.85万/㎡，低于同片区在售人才房深铁熙府的整体均价5.93万/㎡。
2015年的次新盘定价都这么低，这真是不让那些老破小区业主活的节奏。
当然，除了上面这些提到的项目之外，实际上深圳还有不少二手项目和新房项目已经开始出现总价低于周边保障房的现象。
大家要记住一个真理：
真正有价值的项目，往往不会贱卖。
当下深圳的行情，确实是越来越诡异、很多之前从未见过的现象开始陆续出现。
商品房价格比保障房价格都要低，只是这个怪异市场的一个缩影。
对于当下市场上的诸多现象，我有几点看法和大家分享分享：
第一，不能用过去的楼市思维去思考当下的市场
过去价格能涨、过去房子好卖，和过去依靠地产经济的经济模式是紧密相关的。
此刻的地产经济格局已经变了，现在不是商品房卖不出去、是连保障房都卖不出去。
深圳什么时候遇到过这种情况？所以当下的市场，是没有任何参考的。
我们已经不能再用以前的标准和方法去对行情进行判断了。
第二，市场成交回暖就涨价？不一定！
过去都说成交只要回暖，量就能带动价格，形成量价齐升的局面。
但是此刻，成交回暖和价格上涨，似乎已经变成了悖论。
最近几个月，很明显成交已经开始回暖。
但是价格呢？
不仅没有回暖，反而还有持续下跌的趋势。
为什么会出现这个情况。
主要原因是：
如今在深圳，业主越是想要卖房成交，就越得降价；
越是降价成交，买家就越是觉得房价还有的降、就越是想要观望。
买家越是观望，市场信心越是不足，价格就只能继续降。
成交量的回暖只是一时，更真实的情况是：
市场越是降价，大家越不敢买。
现在这个死局要怎么解？
我之前在文章中其实已经说过：
一手是放开楼市政策，彻底放开限购；
另一手就是针对性宽松货币，针对性地增加楼市的流动性。
楼市的信贷全部放开限制，让楼市重新开始加杠杆。
第二点距离实现可能还很远，但第一点已经有了些许眉目。
或许在全面放开限购之后，深圳才更有机会实现价格回暖！
