文/谢逸枫

“名单制”首次进入行业视野是在2023年11月，为进一步改善对房地产行业的融资支持，监管部门正在起草一份房企白名单，将有正常经营的50家国有和民营房企列入。正好与“三个不低于”掀起了新一轮政策预期。

2023年11月21日，房地产“白名单”一事就不断发酵。从“房企白名单”到“项目白名单”，让房地产融资保主体到保项目，可谓是一言难尽。毫无疑问，这资金主要是用于保交楼，专款专用，落实的关键就是能够提供优质的抵押物。

市场称监管部门拟出台一份涵盖50家房企的“白名单”，包括国有房企与民营房企，不过这份名单至今未出来。2024年在住建部等部门牵头下，多地正在建立房地产融资协调机制，推出“房地产项目白名单”并迅速落地。

2024年1月12日，住建部和金融监管总局联合印发城市房地产融资协调机制的通知，提出要精准支持房地产项目合理融资需求。2024年1月26日住建部召开的城市房地产融资协调机制部署会，35个重点城市参加。

针对当前部分房地产项目融资难题，会议强调，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求。

1月26日，住建部在城市房地产融资协调机制部署会上提到，第一批可以给予融资支持的房地产项目名单有望在本月底前落地并争取贷款。毫无疑问，让市场对此次地产融资支持政策有了更高预期，银行如何参与支持是落地关键。

2024年1月30日，广西南宁率先宣布，已经建立房地产融资协调机制，并向当地金融机构推送了第一批107个房地产项目“白名单”。名单中的项目已获得3.3亿元银行开发贷款，标志着首个城市房地产项目“白名单”正式落地。

笔者不完全统计，2024年1月30日到2月2日这三天时间内，已有包括南宁、重庆、成都（未公布金额）、云南（包括昆明）、青岛、湖北省（包括武汉）、西安、哈尔滨，二省八市向金融机构推送了首批房地产项目“白名单”，总融资需求3521.34亿元。

2024年1月30日到2月2日这三天时间内，已有包括南宁、重庆、成都、云南（包括昆明）、青岛、武汉、西安、哈尔滨、湖北省，一省八市首批房地产项目“白名单”，首批公布房地产白名单的项目达到1645个。

具体的操作流程如何安排？房地产开发项目纳入“白名单”后，将通过各区县房地产融资协调专班，搭建政、银、企融资协调平台，指导项目“白名单”企业和主融资金融机构，积极推动项目融资。

第一是有保障的项目。对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求。

第二是有困难的项目。对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。

哪些房企项目受益？两类项目可纳入“白名单”的项目，其一是正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目。其二是开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目。

按照2024年首批房地产项目白名单的城市来看，主要集中四类房企项目。首先是国企、央企、城投的优质项目。其次是本土房企的优质项目。再次是混合制房企的优质项目。最后是“保交付”的出险房企的优质项目。

优质房企获得支持的标准主要有四点内容，包括正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障等。标准具有较强的参照意义，房企按此标准，从工程、资产、财务、销售等角度完善自身工作，达到相关标准，获得融资支持。

哪些项目可以上报？按照住建部的要求，房地产项目若想进入“白名单”需满足一定的条件，一是项目处于在建施工状态（如果项目短期停工，但资金到位就能复工建设和交付的，也可以纳入）。

二是有与融资额基本匹配的抵押物。三是确定一家贷款主办银行，并建立贷款资金封闭监管制度。四是预售资金未被抽挪或抽挪的预售资金已追回。五是制订贷款使用计划和项目完工计划。

相比房企“白名单”，项目“白名单”风险系数更低且盈利前景更清晰，银行放贷动力更足。从项目的风险看，真正的优质项目较为稀缺，会比较抢手。因此，国企、央企、城投开发项目预计将优先推进。

房地产项目白名单措施如何看？融资支持从企业转到项目，商业金融机构区分集团风险与项目风险，避免了金融机构对债务违约房企的所有项目搞‘一刀切’。目的是精准支持房地产融资，为优质项目“输血”。

房企“白名单”到项目“白名单”，对银行来说，授信可行性更强，流程简单，风险更小，更容易落实，动力更足。因为项目贷款比房企贷款的安全系数更高且更好测算。因此，房企白名单至今尚未公开露面，意味着已经流产。

2023年底的房地产白名单变成2024年房地产项目白名单，导致救房企转向救项目，所谓的保项目，不是保主体。实质上是金融机构为防止收不回贷款的措施，这就是项目白名单设置五个条件的意义所在。

简单说，房地产项目白名单是精准“输血”，只救项目不救房企。房地产项目白名单精准、具体到每个项目，只要符合5个条件。意味所有符合条件的房企项目都可以，并且是专款专用，银行信贷投放与回收风险小。

房地产融资“松绑”来看，精准“输血”的趋势明显。2024年1月24日，央行发布做好经营性物业贷款管理文件，支持优质合规房企，通过盘活以综合效益较好的商业地产、经营性物业为代表的存量资产。这一政策将“靶点”瞄向拥有优质商业资产的房企。

房企落地融资如此“痛快”，落地速度明显加快。从“支持企业”转为“支持项目”，部门介入外，是受“三个不低于”的影响。2023年11月21日，央行、金融总监、证监会联合召开了金融机构座谈会，提出“三个不低于”的指标要求。

包括各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。因此，政策落地加快。

“精准式灌溉”有什么意义、作用？此次发贷支持总体上可以满足优质项目的资金需求，有助于2024年房地产开工、竣工和交付等工作的推进。优质房地产项目加快审批流程，尽快形成实物投资，将有助于房地产投资企稳。

这种“精准式灌溉”的房地产项目融资机制，对于破解房企优质项目融资遇到的困难，助益是显而易见的。首先是城投、国企、央企、混合制及优质的房企项目将更容易获得新增融资。

其次是“项目白名单”的诞生将增强购房者信心，有利于销售情况好转、有利保交楼。最后是有助于改善优质房地产企业流动性，有助于缓解房地产贷款的紧缩情况及扩大房地产投资，有助于促进房地产与金融良性循环。

能否解决融资痛点？难。2022年底，“金融16条”“三支箭”等政策相继出台，银行和中债增入场，为房企授信并提供信用担保。从拿到授信到获得资金，时间之久让房企内心感到焦急。中债增帮助下成功发债的多为市场上信用较好的房企。

“股权融资”打开了闸口，截至2024年1月，仅有4家房企成功在A股完成了股权融资，合计募集资金为301亿元。尽管部门屡次表示支持房企融资，银行对于房企的融资需求还是比较谨慎，企业拿到资金的难度和所需要的时间超出预想。

房地产项目白名单落地效果是否顺利、快速？关键是银行的综合评估。当前真正优质的项目不多，房地产项目名单是一个参考，风控标准不会改变。房地产开发经营基本采用项目公司制，集团风险与项目风险有差别。

房地产项目入选“白名单”只是意味着拿到了融资的“入场券”，接下来还需面对银行的评估与筛选。房地产融资协调机制下银行自主权较高，信贷投放仍需经过审慎风险评估，综合考虑开发商资质、还款来源及收益等因素后，择优开展信贷合作。

房地产项目“白名单”本身来看，是金融机构贷前风险把控的重要一环。具体如何执行、要不要给项目贷款以及利率定价、期限等问题，则需要银行根据房企项目价值、销售回款速度、还款来源、项目收益等情况来评估。

能否拿到融资的关键还是要看金融机构的配合意愿以及额度的多少。经过银行筛选，可能并非所有“白名单”中项目都能收获支持。各家银行在流程和标准上都不太一样，目前尚不了解银行的放贷意愿，因此落实情况仍有待观望。

目前各地进展不一，大部分的项目已经在申报中，还未看到入选结果。接下来的具体落地计划，银行会根据名单自主评估和决策，按照市场化、法制化方式对接，风控标准不会放松。

2024年1月30日到2月2日这三天包括南宁、重庆、成都（未公布金额）、云南（包括昆明）、青岛、湖北省（包括武汉）、西安、哈尔滨的二省八市向金融机构推送了首批房地产项目“白名单”落实的项目资金目前只有6.5%，仅占总融资需求的约2%。

房企项目“精准灌溉”，如何实现房地产项目白名单的闭环管理，保证专款专用将会非常关键，应该会有专门的监督管理机构、专门的账户、专门的实施流程、专门的对接、专门的责任与义务等规定。